Die Mietpreisbremse verständlich erklärt: Was ist das eigentlich?
In der jüngeren Vergangenheit waren "Mietpreisbremse" und "Mietendeckel" Begriffe, die jeder aufmerksame Zeitungsleser wenigstens sporadisch einmal auf dem Titelblatt, der zweiten Seite oder zumindest dem Wirtschaftsteil entdeckt hat - ebenso fanden sie sich im abendlichen Fernsehprogramm und den großen Talk-Runden wieder. Grund genug, einmal genauer hinzuschauen, was die Mietpreisbremse eigentlich ist und was sie bewirken soll.
Das bedeutet "Mietpreisbremse"
Laut § 556d BGB handelt es sich bei dieser um ein Instrument „zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“. Paradebeispiel für die Mietpreisbremse ist die Landeshauptstadt Berlin, anhand der Definition wird aber deutlich, dass sie auch in vielen anderen Großstädten zur Anwendung kommen könnte/kommt – insbesondere denen mit sehr hohen Mietpreisen, beispielsweise Hamburg oder München.
Mit der Mietpreisbremse wird gewährleistet, dass die Miete einer bestimmten Wohnung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt sein darf – sofern sich die Wohnung in eben einem solchen „angespannten Wohnungsmarkt“ befindet. Was wiederum „angespannt“ ist oder auch nicht, das liegt in der Verantwortung der Länder.
Mietpreisbremsen gibt oder gab es beispielsweise in:
- Berlin
- Hamburg
- Teilen Brandenburgs
- München
- Bremen
- Jena
- Frankfurt am Main
- Stuttgart
- Erfurt
Das Instrument ist also weder „nur“ auf große Metropolen noch auf westdeutsche Länder/Städte beschränkt. Die eben genannte Liste soll aber nur eine Auswahl darstellen: Es gibt noch andere Städte, in denen eine Mietpreisbremse verabschiedet wurde.
Für wen gilt die Mietpreisbremse und wie wird sie genau ermittelt?
Eine Eigenheit ist der Umstand, dass die Mietpreisbremse nicht für bestehende Mietverträge, sondern nur Neuvermietungen gilt. Bei einem bereits bestehenden Mietverhältnis greift stattdessen die Kappungsgrenze. Diese untersagt Mieterhöhungen binnen drei Jahren von mehr als 20 %, in solchen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Höchstgrenze der Mieterhöhung auf 15 % gedeckelt.
Ein wichtiger, unerlässlicher Orientierungspunkt ist die Vergleichsmiete, wobei es sich stets um die Kalt-, also Nettomiete handelt, ohne die Nebenkosten. Die Vergleichsmiete wird normalerweise aus dem Mietspiegel entnommen. Sofern dieser in der Region nicht vorhanden ist, werden vergleichbare Wohnungen herangezogen.
Ausnahmen zur Mietpreisbremse
Ausnahmeregelungen sind im Mietrecht keine Seltenheit, sondern die Norm – so auch bei der Mietpreisbremse. Diese greift beispielsweise nicht, wenn es zuvor eine sehr umfassende Modernisierung gab, die die Immobilie de facto auf Neubauniveau hebt. Ebenso greift die Mietpreisbremse generell nicht bei Neubauten, hierzu zählen Immobilien mit einer Erstvermietung nach dem 1.10.2014.
Sofern in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn Modernisierungen durchgeführt wurden, entfällt die Mietpreisbremse ebenfalls. Außerdem wird eine einmal erreichte Miete nicht reduziert. Hat der Vormieter also mehr als 10 % über dem ortsüblichen Niveau gezahlt, gilt das auch für den Nachmieter.
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